酒店經紀

關於部落格
套裝
  • 104

    累積人氣

  • 0

    今日人氣

    0

    訂閱人氣

重慶綜合體在建項目超30個

  記者 胡曉 代芹 劉雪琴 攝影 李文彬   當前重慶綜合體建設進入前所未有的爆發期,據不完全統計,主城在建綜合體已經超過30個。然而,體量巨大、區域新興、人氣欠缺又是困擾著大多數綜合體的魔咒,如何評價一個綜合體的成功或者失敗?購買綜合體的住宅,投資綜合體的商鋪、寫字樓有什麼竅門?   主城在建項目超30個 解放碑、觀音橋成熱土   9月,重慶檔次最高的商業綜合體萬象城開業;專註住宅開發的萬科,入渝6年來的首個綜合體項目即將在江北嘴登場;目前國內發展規模最快的房企融創,其開發的融創·白象街,也即將亮相渝中區解放碑,預打造重慶乃至全國最具統領性和代表性的中心……   據不完全統計,在重慶,目前已有超過17個已經開業或即將開業的綜合體,和超過30個在建及規劃中的綜合體。解放碑、觀音橋、江北嘴……都已經成為綜合體開發的熱土。   據戴德梁行的統計,去年和今年有超過200萬方的高中端商業供應集中放量,其中綜合體項目比較多,如今年投入運營的萬象城、時代天街2期等。未來建設的商業地產項目,也以綜合體居多。   重慶萬達廣場置業有限公司的副總經理鄧孝華表示,組團式發展的重慶,每個區域中心,都需要一個經濟中心,這給綜合體的生存發展提供了較大的空間。   已達超階段發展程度 供應量爆發但好的仍稀缺   “綜合體的出現是城市經濟高速發展的需要。”市開發辦主任徐千里認為,從前幾年來看,修建數量與城市和區域發展基本契合,佈局也較為合理。徐千里稱,最近一兩年,即使在全國橫向比較,重慶的商業體新增量都算較大的,在西部,僅次於成都。另一方面,電商的出現,對商業地產造成了一些衝擊。如果在修建前不加以嚴格論證,建成後運營缺乏,都可能出現問題,尤其是更為“考水平”的城市綜合體。   在市社科院區域經濟研究中心主任李勇看來,問題更為嚴峻。“目前城市綜合體已達到超階段發展的程度,與城市經濟和消費總量水平出現錯位。”他認為,由於綜合體內部的住宅和辦公人群無法完全支持其消費力,它仍要依托商圈消費力。按目前的建設速度,多數商圈未來綜合體的供應都會超量,有些商圈甚至翻倍超量。而在一些沒有依托商圈消費,單打獨鬥做的綜合體,李勇認為操作難度更大。   戴德梁行北亞區行政總裁張國正認為,由於住宅市場的波動起伏,房企紛紛開發持有型商業物業,是尋求多元化發展以謀取利潤的一種戰略轉型,客觀上確實導致供應量爆發。但從另一個角度看,包括重慶在內,很多城市雖然都進入短期綜合體集中開發期,但真正“好的城市綜合體”還是稀缺。並不是一個項目體量稍大,各種業態都多少有一點就能稱之為綜合體。   怎樣才算“好的城市綜合體”?   怎樣才算是“好的城市綜合體”?業內尚無權威的衡量模型。但是參照深圳萬象城等目前國內做得比較成功的綜合體項目來看,還是具備一些共性的。對於投資人來說,現在對綜合體的選擇,直接影響未來的收益。   交通的便利性   在鄧孝華看來,“首先是交通的便利性,項目除了要緊密接駁城市主幹道之外,輕軌、地鐵類城市交通快線也很重要。”根據世邦魏理仕近期發佈的對超萬名消費者調查結果,約80%的受訪者傾向於前往30分鐘內能到達的地方購物。   購物中心體量達15萬平米以上   張國正稱,例如綜合體內的購物中心,國際慣行標準,體量達到15萬平米以上才能真正承擔起綜合體的商業功能,推動項目影響一個區域。依據重慶的經濟發展和消費水平,至少也要接近這個水平。   位於核心商圈,擁有強大消費人群   戴德梁行重慶公司總經理江冰河認為,位於核心商圈,擁有強大消費人群的項目,是成為一個成功的城市綜合體的最重要先天條件,這涵蓋了地理位置、交通通達性、周邊購買力、區域規劃定位等眾多因素。   區域的未來發展潛力   鄧孝華介紹,其次是所在區域的未來發展潛力,是否處於重慶這座城市發展的重要軌跡上,“綜合體周邊的常住人口有多少,也是考量綜合體未來人氣和消費力的重要因素。”   自身的規劃、設計與運營也不可或缺   另一方面,城市綜合體自身的規模、規劃、設計、建造與運營,都是其突圍而出不可或缺的環節。更為重要的是提升商業項目的運營能力,包括:前期的合理定位,招商執行上的到位,設計上的合理規劃,後續經營能力的保障等。商家資源好、品牌號召力強、運營體系已成型的開發商,無疑成功幾率要更高,李勇認為。   政策支持與好的商業配套   一些表現突出的產業類綜合體,也值得考察,如綠地保稅中心、力帆紅星國際廣場、晉愉江岸中心、華潤凱旋天地、澤科彈子石中心等。綠地集團重慶公司營銷總監助理李洋介紹,“綠地保稅中心進駐的企業在進出口貿易方面,享受的是國家的優惠政策。”在商業配套方面,擁有12萬方自建商業配套和周邊奧特萊斯、宜家的大商業氛圍。   它的住宅、商鋪、寫字樓有什麼特點?   中國房地產註冊估價師王慶表示,配套完善的城市綜合體內的產品,與區域內非綜合體的同業態產品相比較來說,表現更為活躍,不管是租金還是出售價格,都會高不少。那麼綜合體的住宅,投資綜合體的商鋪、寫字樓有什麼特點,購買時我們又應該註意哪些竅門呢?   多為年輕人居住,租金高於一般社區   綜合體的住宅在綠化、園林景觀方面不一定有大型社區強,但綜合體住宅在商業配套和交通方面的優勢是非常大的。這就決定了綜合體的住宅基本上多數都是年輕人在居住,或者不少投資者買來後出租給上班一族,所以綜合體的住宅多以中小戶型為主。但綜合體住宅的租金普遍高於社區。   投資門檻更高,但養租期更短   比起一般的社區商鋪,雖然綜合體商鋪的投資門檻更高,但因為有不少的大品牌支撐,且開發商運營能力較強,所以它的養租期更短。   交通、餐飲的自身配套更方便   與專業的甲級寫字樓相比,綜合體的寫字樓自身配套更方便一些。綜合體的寫字樓對於上班一族來說,四通八達的交通網絡讓員工們的上班更為方便,而且綜合體內的各類餐飲服務,也讓寫字樓中的員工飲食問題更容易解決。   主城主要綜合體   項目動態   商圈 項目名稱 動態   解放碑 協信中心 在建   解放碑 重慶協和城 規劃   解放碑 來福士廣場 在建   解放碑 融創白象街 在建   解放碑 隆鑫重慶中心 規劃   江北嘴 越洋廣場 在建   江北嘴 九龍倉IFS 在建   江北嘴 俊豪ICFC 在建   江北嘴 金融城 在建   江北嘴 鴻兆項目 規劃   江北嘴 國金中心 在建   江北嘴 星耀天地 在建   商圈 項目名稱 動態   江北嘴 溉瀾溪萬科廣場 在建   江北嘴 華城國際金融中心 在建   觀音橋 龍湖新壹街 在建   觀音橋 財信廣場 在建   渝北區 重慶公園大道 在建   渝北區 融創中央廣場 在建   新牌坊 中渝國際都會 在建   南濱路 長嘉匯 在建   南濱路 東原1891二期 在建   彈子石 澤科彈子石中心 在建   彈子石 華潤凱旋天地 在建   商圈 項目名稱 動態   照母山 金科時代中心 在建   龍洲灣 巴南萬達廣場 在建   北部新區 力帆紅星廣場 在建   北部新區 龍湖兩江新辰 在建   保稅港區 綠地保稅中心 在建   西永 龍湖拉特芳斯 在建   大渡口 晉渝江岸中心 在建   大坪 龍湖時代天街二期即將開業   大石壩 東原中心即將開業   大學城 龍湖u城在建(1期已開)   大坪 瑞安天地二、三期 在建  (原標題:重慶綜合體在建項目超30個)  
相簿設定
標籤設定
相簿狀態